【合同纠纷】化解群体性纠纷 平衡多方利益

一、纠纷由来

南京市石材商会是南京市工商联直属的行业商会,会员企业以销售石材为主,会员企业有近三百多家。2015年9月,南京市工商联接到南京市石材商会报告称,石材商会各企业收到B装饰城方面通知,要求在B装饰城的石材商户租金上调两成。由于商会企业大多为传统的加工、销售型小微企业,同时受到经济形势下行、结构性过剩与网络销售的冲击,销售量锐减,企业又转型困难,生存维艰,纷纷表示无力承担如此高昂的房租涨幅。石材商会作为当地销售石材的行业商会,收集会员企业反馈情况,并逐一签字确认,将收到的信息进行书面汇总,反馈至南京市工商联、当地政府部门和B装饰城母公司A集团公司等相关各方。

二、情况分析

石材商会会员企业与B装饰城纷争的核心在于对租金涨幅难以达成一致意见。由于合同即将到期,B装饰城提出各商户下期房租普涨20%,应属于向各商户发出的合同要约行为,意即业主向承租户提出一个新的合同请求,在原合同其他条款基本不变的情况下,租金价格上涨20%。承租户作为要约相对人,可以承诺,也可以发出新的要约,提出不涨或者涨幅小一些,抑或租期结束,另换新址。对于这些分散的小商户来说,其营业状况依赖于其长期的经营和人脉资源,换个新址无疑相当于重新开拓新市场,这不是商户的最优选择,只有降低租金才是他们的选项。作为一个个分散的承租户,他们没有实力单独和B装饰城谈判,发出新要约(即使发出新要约,受要约方B装饰城完全可以拒绝)。所以,当收到B装饰城缴纳下期租金通知时,情绪激动,纷纷表示无力承担,甚至要关门歇业、上访、堵路等。石材商会及时发现了这一问题,将众多石材商户的意见和诉求一一收集确认,并归纳整理后反馈至南京市工商联和有关部门,希望能调解解决此事。南京市工商联接报后,调解的方向是着力协调B装饰城能否降低租金,使得石材商会会员企业感到可以承受,同时也有利于B装饰城的发展,维护双方良好的合作关系,共同促进当地经济发展,稳定社会就业。

三、调解工作

在获悉石材商会的报告后,南京市工商联主动联系石材商会副秘书长,进一步了解情况。其后南京市工商联联系A集团公司,表达希望能协调解决这次纠纷的希望。然后,市工商联反复与A集团、石材商会联系沟通,商定通过协调、调解方式解决纠纷。

2022年10月,南京市工商联和雨花台区工商联、雨花经济开发区管委会、石材商会、A集团等各方代表召开协调会,石材商会副会长介绍了石材商会会员企业近年来的整体经营状况。据其介绍,石材商会会员企业大多处理微利状态,无力承担较大的租金涨幅。南京市工商联主要负责人居间调解表示,装饰城和石材商户是一对共生体,商户发展了,装饰城商业氛围也会保持良好态势以及有稳定的收益,他希望双方在合法合规基础上,兼顾各方利益,互谅互让,妥善解决双方的分歧,维持良好的合作关系。雨花台区工商联、雨花经济开发区管委会也纷纷支持双方友好解决分歧。A公司向各方企业介绍了企业成本的上涨情况,同时表明感谢各方协调,并将考虑商户利益,力争解决分歧。双方经协商,达成了都能接受的合意:

  1. A集团装饰城普遍为石材商会会员企业预缴房租期限延长两个月;
  2. 根据商户租赁门面房的位置和商户经营情况,分别给予商户下期房租不涨或者少涨的优惠;
  3. 暂时确有困难的商户,可以向A集团装饰城物业管理方提出申请,经B装饰城核定批准,可以分期支付房租,或者缓交房租。

四、启示与思考

通过商会调解,兼顾各方利益,达成了各方均可接受的调解合意,维护了各方的合法权益,进一步增强了南京市工商联、石材商会等商会的影响力和凝聚力。

  1. 商会要密切联系会员企业,及时了解企业遇到的问题。商会作为企业自愿结合形成的组织,必须密切联系会员企业,为会员开展各种服务。在服务过程中,贴近企业,加强与企业的联系,加深与企业之间的感情。会员企业遇到问题,才会及时反馈给商会,商会也便于及时了解会员企业遇到的问题。商会急企业之所急,想企业之所想,帮助企业解决难题,又反过来进一步增强了商会的凝聚力和向心力,同时加强了商会与企业的紧密联系,形成了一个良性的循环。
  2. 商会领导重视,提升各方参与层级。商会领导亲自过问,必要时亲自同与会各方电话沟通,都会让参与各方认识到商会重视的程度。市工商联主要领导同直属会员企业、直属商会的会长、秘书长联系沟通,自然商事纠纷各方也会指派相应的高层领导负责协调,这样也会提高商会调解的效果。
  3. 依法进行调解,做到合法合规。此次B装饰城与石材商会商户的分歧源于下期房租上涨,承租户经营状况不佳,感到难以承受。基于民事法律关系意思自治的基本原则,B装饰城在原合同即将到期,提出增加房租并不违法;行业商会多数商户感到承担压力大,希望不增加租金或者少增加,也属于合法请求。南京市工商联协同有关商会、开发区管委会同B装饰城母公司A集团公司根据合同自愿原则进行协调,也为能争议各方所接受。
  4. 兼顾各方利益,做到公平公正。商会调解能取得成功,除了在合法基础上,很重要的一点,就是能兼顾各方利益。此次调解就是在兼顾B装饰城和石材商户利益的基础上,互谅互让,达成了合意。近年来,由于客观原因,B装饰城自身运营成本也在增加,所以不能不考虑B装饰城的利益。石材商会和A集团公司均为南京市工商联成员,这更需要市工商联站在更加公平公正的立场上协调双方之利益。事实也证明了这点,由于南京市工商联进行此次商事调解不偏不倚,利益兼顾,较好地解决了下属商会与会员企业的分歧,赢得了他们的好评。

—文章来源:中华全国工商联合会(www.acfic.org.cn)

作者:万方石材

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